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Fiscalité de la résidence secondaire

Impôts sur la propriété immobilière

Une fois votre bien acheté, il va en tout état de cause engendrer le règlement de la taxe d’habitation sans aucune réduction, ni abattement. Certaines communes situées dans les zones tendues et où s’applique déjà la taxe sur les logements vacants, peuvent même appliquer une majoration substantielle.

Quelques cas peuvent cependant permettre d’échapper à cette surtaxe :

  • L'activité professionnelle,
  • Des soins de longue durée,
  • L'inhabitabilité du logement pour des causes étrangères à votre volonté.

La taxe foncière reste encore applicable pour certains contribuables, ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

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Impot sur la fortune immobilière (IFI)

Généralement, pour les particuliers possédant un patrimoine immobilier d'une valeur nette supérieure à 1 300 000 €, acquérir une résidence secondaire engendre l'assujettissement à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Le calcul de cet impôt est basé sur un barème progressif dont le taux varie entre 0,50 % et 1,50 %.

Des solutions de financement (crédit immobilier) peuvent permettre de s'exempter de cet impôt. En effet, la somme empruntée diminuera la valeur du bien et réduira l'assiette imposable entrant dans le calcul de l’impôt. Il s'agira alors de trouver un équilibre entre l'apport personnel, qui permet de soigner son profil d'acheteur, le coût du crédit (dont les taux sont toujours historiquement bas) et la somme empruntée.

Imposition de la location saisonnière

Si vous souhaitez louer votre résidence secondaire, vous devez effectuer une déclaration à la mairie où elle est située, à l'aide d'un formulaire Cerfa. Dans certaines communes, vous devez aussi collecter la taxe de séjour auprès de vos locataires afin de la reverser à la commune.

Enfin, s’agissant d'un appartement, vérifiez que le règlement de copropriété autorise la location meublée touristique.

Deux cas de figures se présentent pour l’imposition des revenus :

1) Recettes locatives inférieures à 72 600 € par an

Votre régime d'imposition est de base le micro-BIC, c’est-à-dire que vous êtes imposé au barème de l'impôt sur le revenu uniquement sur la moitié de vos revenus locatifs (abattement de 50%).

Si vous faites classer votre meublé de tourisme par un organisme agréé (de 1 à 5 étoiles selon son niveau de confort), l'abattement forfaitaire passe à 71%, réduisant votre assiette taxable à 29% des loyers perçus.

Le plafond de vos recettes locatives est alors de 176 200 € par an.

Si vos charges locatives (taxe foncière, dépenses d'entretien...) excèdent 50% du montant de vos recettes locatives, vous pouvez opter pour le régime réel. Vous pouvez alors déduire les intérêts d'emprunt de votre crédit immobilier, l’ensemble de vos charges et pratiquer l'amortissement du prix d'achat de votre bien et du mobilier.

Ce régime peut ainsi potentiellement vous permettre de défiscaliser la totalité de vos revenus locatifs.

2)Vos recettes locatives sont supérieures à 72 600 € par an

Vous relevez alors automatiquement du régime réel évoqué ci-dessus.

En dernier lieu et afin d’être exhaustif, il convient d’évoquer la fiscalité applicable lors de la revente d’une résidence secondaire.

Imposition de la plus-value de revente
d’une résidence secondaire

Contrairement à la plus-value sur la vente d’une résidence principale qui n’est pas imposable, lors de la revente de votre résidence secondaire, vous risquez de générer une plus-value taxable.

La plus-value se définit par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du logement.

En cas de succession ou de donation, le calcul est le suivant : prix de vente moins valeur déclarée au moment de l’acte avec majoration des frais réels et droits de mutation.

La plus-value effective ainsi calculée sera alors imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Il convient de préciser que le calcul de la plus-value immobilière pourra intégrer les dépenses liées aux travaux effectués sur votre résidence secondaire, ce qui permettra de réduire la plus-value et donc sa taxation. Bien entendu, il sera nécessaire de présenter des justificatifs issus d’une entreprise. Par ailleurs tous les frais liés aux réparations et à l’entretien du bien ne seront pas pris en considération.

La plus-value, une fois calculée, pourra, selon le cas, bénéficier d’abattements, voire une exonération en fonction de la durée de détention du bien.

Si vous vendez votre résidence secondaire moins de 6 ans après l’avoir achetée, vous ne bénéficierez d’aucun abattement.

Entre la 6e et la 21e année, vous pourrez en revanche appliquer un double abattement par année de détention : 6 % sur l’assiette impôt sur le revenu, et 1,65 % sur l’assiette prélèvements sociaux.

La 22e année, les abattements suivants s’appliquent : 4 % et 1,60 %.

Entre la 23e et la 30e année, la plus-value sera uniquement imposée au titre des prélèvements sociaux.

Enfin, au-delà de 30 ans de détention, vous serez totalement exonéré.

A noter : des abattements et exonérations exceptionnels peuvent s’appliquer lors de la revente de votre résidence secondaire.

Plusieurs cas de figures peuvent être évoqués :

  • Tout d’abord les terrains et biens destinés à être démolis peuvent bénéficier d’un abattement de 70 % ou 85 % de la plus-value.
  • Si le montant de la vente est inférieur à 15 000 € pour une personne seule ou 30 000 € pour un couple, aucune taxe n’est due.
  • Dernière hypothèse, les retraités et personnes invalides aux ressources modestes peuvent également se voir exonérés de cet impôt.

Il ressort clairement de cette liste que l’investissement en résidence secondaire doit être soigneusement réfléchi pour que sa mise en œuvre soit sereine, c’est ici que l’accompagnement de Patrimoine Store prend tout son sens.

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