Guide complet pour investir à Toulouse : Atouts économiques, touristiques, étudiants, quartiers et dispositifs immobiliers

Introduction :

Bienvenue dans notre guide complet pour investir à Toulouse, la charmante "ville rose" située dans le sud-ouest de la France. Que vous soyez un investisseur cherchant à optimiser votre patrimoine, à préparer votre retraite ou à diversifier vos placements, Toulouse offre de nombreuses opportunités attractives.

Dans cette guide, nous vous présenterons les six raisons principales qui font de Toulouse une destination d'investissement attrayante. Nous explorerons son attractivité économique, son dynamisme touristique, son environnement propice aux étudiants, son climat agréable, son riche patrimoine culturel et sa renommée gastronomique. Ces éléments contribuent à l'épanouissement de la ville et renforcent son attrait auprès des investisseurs.

Ensuite, nous vous guiderons à travers les différents quartiers de Toulouse, en mettant en évidence les dispositifs immobiliers les plus pertinents pour vos investissements. Vous découvrirez les avantages de la loi Pinel, du dispositif Censi Bouvard, de la location meublée non professionnelle (LMNP), de la loi Malraux et d'autres dispositifs adaptés à votre situation et à vos objectifs. De plus, nous vous indiquerons les quartiers de Toulouse à privilégier en fonction de vos préférences et des opportunités offertes.

Il est essentiel de noter que ce guide est régulièrement mis à jour pour refléter les dernières informations et tendances du marché immobilier à Toulouse. Nous vous fournirons des données actualisées, des chiffres clés et des conseils pratiques pour vous aider à prendre des décisions éclairées et à maximiser le rendement de vos investissements.

Que vous soyez un investisseur expérimenté ou que vous envisagiez d'investir pour la première fois, notre objectif est de vous fournir les informations nécessaires pour réussir vos investissements à Toulouse. Nous vous invitons à vous plonger dans ce guide et à vous laisser inspirer par les opportunités offertes par cette ville dynamique et pleine de potentiel.

Prêt à découvrir les raisons convaincantes d'investir à Toulouse et à vous lancer dans l'aventure immobilière ? Laissez-nous vous guider dans votre parcours d'investissement à la découverte de cette ville riche en opportunités.

Nos 6 raisons d'investir à Toulouse

Pour son attractivité économique

Lorsqu'on évoque Toulouse, on pense immédiatement à Airbus, mais la ville offre bien plus que cela. Au fil des années, Toulouse s'est imposée comme un pôle majeur des technologies de pointe et de l'innovation.

Bien entendu, le secteur aérospatial occupe une place prépondérante, employant des dizaines de milliers de personnes dans la région. La zone d'emploi de Toulouse concentre la majorité des effectifs salariés de l'industrie aéronautique et spatiale dans le grand Sud-Ouest, avec plus de 60 % des salariés. Cette spécialisation est due à la présence des constructeurs aéronautiques, des maîtres d'œuvre du spatial, des équipementiers industriels renommés et des sociétés d'ingénierie et de services informatiques.

De nouveaux quartiers émergent, comme Toulouse Aérospace, qui combine activités économiques et scientifiques.

Le secteur de la recherche occupe également une place importante dans le développement de la métropole. Toulouse est devenue la deuxième métropole française en termes de laboratoires de recherche, en dehors de Paris.

L'Oncopole, un campus dédié à la cancérologie, est un moteur de recherche et de développement dans la région. Il attire chercheurs, professionnels de la santé, institutions, entreprises privées et associations. Situé sur le site de l'ancienne usine AZF, il symbolise la renaissance de ce secteur géographique à Toulouse.

Le bassin d'emploi dynamique de Toulouse attire de nouveaux actifs chaque année. Avec un PIB régional de 76 552 millions d'euros, la "ville rose" attire de plus en plus d'investisseurs grâce à sa réputation de technopole européenne. La population y est jeune et dynamique, et de grandes multinationales renommées contribuent à la réputation et à l'attractivité de Toulouse.

Toulouse, ville touristique

Le tourisme en Occitanie / Pyrénées-Méditerranée représente 96 500 emplois liés au tourisme et une consommation touristique de 15,9 milliards d'euros, soit 10,3 % du PIB régional.

En 2018, la métropole toulousaine a accueilli 5,4 millions de visiteurs, un chiffre en hausse. Les visiteurs ont ainsi pu découvrir les nombreux sites touristiques, générant plus de 1,9 million d'entrées dans les principaux musées de la ville.

Toulouse est également une destination prisée pour les "city breaks", ces courts séjours dans les grandes villes européennes, facilités par des liaisons aériennes fréquentes et abordables. L'aéroport de Toulouse-Blagnac conserve sa troisième place parmi les aéroports de province, avec 9,6 millions de passagers accueillis. En 2018, le trafic low-cost représentait 42 % du trafic total (+7 %), avec 4 millions de passagers.

Toulouse, ville étudiante

La métropole toulousaine est particulièrement animée et attrayante pour les étudiants.

Avec plus de 134 000 inscrits dans l'Académie de Toulouse, la ville abrite la troisième plus grande université de France (hors région parisienne).

Le nombre d'étudiants ne cesse d'augmenter, avec une hausse de 15 000 étudiants en 5 ans. Près de 80 % des effectifs de l'enseignement supérieur de l'Académie se concentrent à Toulouse, soit plus de 107 000 personnes.

La diversité de l'offre éducative contribue à cet engouement des jeunes pour la "ville rose".

En 2019-2020, Toulouse a été classée meilleure ville étudiante de France par l'Etudiant, en prenant en compte différents critères tels que l'offre de formation, la qualité de vie, la vie étudiante, le coût du logement, etc.

Les nombreuses terrasses de café, les manifestations culturelles et sportives contribuent à l'attrait des jeunes pour le marché de l'emploi dynamique et florissant de la ville.

Enfin, un dernier point non négligeable est le réseau de transports en commun bien développé, offrant de nombreuses liaisons à un coût raisonnable.

Toulouse : un climat et une situation géographique favorables

Toulouse bénéficie d'un climat très agréable, avec des températures moyennes annuelles de 9,1 °C en hiver et 18,5 °C en été. Les températures moyennes varient entre 2,4 °C et 9,5 °C en hiver, tandis qu'en été, elles oscillent entre 16,5 °C et 28,0 °C. Toulouse bénéficie d'un ensoleillement similaire à celui de Bordeaux, mais avec une pluviométrie deux fois moins importante pendant les saisons d'automne et d'hiver.

Le grand avantage de Toulouse est sa situation géographique, aux pieds des Pyrénées, permettant d'accéder aux premières stations de ski en seulement deux heures.

La mer Méditerranée est également facilement accessible depuis Toulouse pour profiter d'un weekend à la plage, comme la plage de Narbonne en moins de deux heures. Si vous préférez l'océan et les vagues, la côte basque est à seulement trois heures de route.

Toulouse et son patrimoine culturel

La ville de Toulouse jouit d'une activité touristique intense grâce à son riche patrimoine artistique et architectural. Son statut de métropole culturelle renforce l'intérêt des visiteurs et des investisseurs pour la ville.

Outre son patrimoine architectural, Toulouse est imprégnée d'une culture humaine vivante. On y ressent un bel accent chantant, une convivialité et une authenticité fortes.

Toulouse possède une histoire riche et est titulaire des labels "Ville d'Art" et "Histoire et Grands Sites d'Occitanie". La basilique Saint-Sernin et l'Hôtel-Dieu de Toulouse sont classés au patrimoine mondial de l'UNESCO. La ville accorde une grande importance à la préservation de son patrimoine, avec des projets de rénovation de Saint-Sernin, la réhabilitation de l'ancienne prison Saint-Michel et la réouverture de la chapelle Saint-Joseph de La Grave.

Toulouse a également engagé une démarche de candidature au patrimoine mondial de l'UNESCO depuis 2015.

La ville compte de nombreux musées, et l'accès aux cinq musées municipaux et à trois monuments du patrimoine est gratuit pour les Toulousains tous les weekends. La Cité de l'Espace est également un atout majeur pour la culture scientifique.

La métropole toulousaine est marquée par une dynamique de développement artistique et culturel, soutenue par les autorités municipales.

Toulouse et sa gastronomie

La ville offre une multitude de restaurants et ses spécialités culinaires font la renommée du patrimoine régional et français.

La saucisse, le poulet à la Toulousaine, le cassoulet, le confit de canard, le foie gras, le gâteau Le Fénétra, le Cachou Lajaunie, la Brique du Capitole, la Violette de Toulouse sont des incontournables de la gastronomie locale.

Le vignoble de la région propose également des vins délicieux pour accompagner ces mets, tels que le Fronton, le Gaillac et les Côtes de Gascogne.

De grands chefs étoilés mettent en valeur le terroir toulousain, notamment Michel Sarran, Stéphane Tournié et les Jardins de l'Opéra au pied du Capitole, ainsi que Pierre Lambinon.

Les tables toulousaines sont un véritable régal pour les épicuriens.

Où investir à Toulouse ?

Quels dispositifs immobiliers rechercher à Toulouse ?

Toulouse est une ville prisée des investisseurs en raison de tous les avantages énumérés précédemment.

En raison de sa forte population étudiante, la ville offre de nombreuses opportunités d'investissement dans des studios, des T1 et des T2, sans craindre une pénurie de locataires. Mais Toulouse attire également les couples et les familles en raison de son marché du travail dynamique et de sa qualité de vie. Les studios et les T2 sont les biens les plus recherchés et sont donc à privilégier.

Toulouse présente une forte demande locative, avec une part de locataires de 66 %, ce qui représente plus de la moitié de la population toulousaine. La vacance locative est donc réduite.

Ainsi, quel que soit le type de bien immobilier, du studio au T4, la demande locative reste forte.

Une fois le dispositif fiscal adapté à sa situation et à ses objectifs déterminé, si vous choisissez la "ville rose", quels dispositifs immobiliers pouvez-vous trouver à Toulouse ? Dans quels quartiers faut-il investir ?

À Toulouse, presque tous les dispositifs existants sont accessibles, tels que la loi Pinel, le Censi Bouvard, la location meublée non professionnelle (LMNP), le dispositif Malraux, les Monuments Historiques, etc.

Les types de quartiers détermineront les types de bâtiments et de logements, ainsi que la demande locative correspondante.

Éligibilité à la loi Pinel et Pinel+ à Toulouse

Toulouse est éligible au dispositif de défiscalisation Pinel, qui vise à encourager les investissements immobiliers locatifs dans les zones où la demande de logements est élevée. La ville est classée en zone B1, ce qui signifie qu'elle est éligible à la réduction d'impôt offerte par la loi Pinel.

En investissant dans un bien immobilier neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA) à Toulouse, les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 21% du montant de leur investissement, répartie sur une période de location de 12 ans. La loi Pinel offre également la possibilité de louer le bien à un ascendant ou un descendant, ce qui peut être avantageux pour certains investisseurs.

De plus, Toulouse est également éligible au dispositif Pinel+, qui est une version améliorée de la loi Pinel. Le dispositif Pinel+ permet de bénéficier de conditions d'éligibilité plus souples et de taux de réduction d'impôt plus attractifs. Il est spécifiquement conçu pour les investissements réalisés dans des logements situés dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV).

Il est important de souligner que pour bénéficier de ces dispositifs, certaines conditions doivent être remplies, notamment en ce qui concerne le montant de l'investissement, les plafonds de loyer et de ressources des locataires, ainsi que la durée minimale de location.

En choisissant la loi Pinel ou la loi Pinel+, les investisseurs peuvent bénéficier d'un avantage fiscal conséquent tout en contribuant à la construction de nouveaux logements dans des zones où la demande locative est élevée.

Quels sont les quartiers de Toulouse à privilégier ?

Le centre et l'hypercentre

Dans le centre-ville, dans les quartiers du Capitole, des Carmes, des Chalets et de Saint-Étienne, l'immobilier ancien domine et les opportunités d'investissement sont rares. On y trouve des biens rénovés et quelques occasions en immobilier Malraux.

Cependant, ces quartiers sont réputés pour leur patrimoine et leur attrait patrimonial, bien que les rendements ne soient pas très élevés.

Toulouse, avec son riche patrimoine architectural, offre également des opportunités d'investissement dans le cadre du dispositif Monuments Historiques, avec de magnifiques biens en hypercentre.

Les quartiers des Chalets et de Saint-Étienne sont particulièrement attrayants pour les investissements patrimoniaux. Les façades néoclassiques du XIXe siècle attirent de nombreuses familles toulousaines séduites par l'ambiance du quartier, les écoles renommées, les cafés et restaurants réputés, ainsi que la richesse culturelle. Les prix au mètre carré dans ces quartiers varient généralement de 4 000 à 6 000 euros.

Le quartier de Saint-Étienne, très prisé des étudiants, est idéal pour un investissement en loi Pinel ou en LMNP, avec de petites surfaces destinées aux étudiants. Les prix au mètre carré sont toutefois élevés, allant de 3 000 à 5 000 euros.

Les quartiers proches du centre

Dans les quartiers proches du centre-ville, tels que Saint-Michel, Saint-Cyprien ou la Côte Pavée, les possibilités d'investissement sont plus variées. Le quartier Saint-Michel est très prisé des étudiants en raison de sa proximité avec les universités. Les quartiers Saint-Cyprien et la Côte Pavée sont davantage axés sur les familles.

La Côte Pavée est un quartier résidentiel calme apprécié des familles. Les investissements en loi Pinel ou Malraux y sont possibles. Les prix au mètre carré dans ce quartier se situent entre 3 000 et 4 500 euros, tandis que le faubourg Bonnefoy permet des investissements en LMNP ou en Censi Bouvard, avec des prix au mètre carré allant de 2 000 à 3 500 euros.

Saint-Cyprien est un quartier qui attire les investisseurs grâce à sa rénovation tout en préservant son caractère convivial. La place Saint-Cyprien est le cœur du quartier et offre une vie de quartier appréciée par les jeunes familles. C'est également le quartier de Toulouse qui compte le plus d'établissements médicaux renommés.

Ces quartiers du centre et de l'hypercentre, où l'offre est limitée, ont connu une augmentation significative des prix au mètre carré ces dernières années.

À l'extérieur de la rocade toulousaine

En plus de Toulouse, il existe plusieurs villes limitrophes qui offrent également des opportunités d'investissement intéressantes. Ces villes bénéficient de la proximité avec la métropole toulousaine tout en offrant un cadre de vie différent et des prix immobiliers souvent plus abordables.

Blagnac :

Située à seulement quelques kilomètres de Toulouse, Blagnac est connue pour abriter l'aéroport international et le siège d'Airbus. Cette ville dynamique attire de nombreux professionnels travaillant dans le secteur aéronautique et offre une demande locative solide. De plus, Blagnac propose un environnement familial agréable, avec des espaces verts, des équipements sportifs et des établissements scolaires réputés.

Colomiers :

Également voisine de Toulouse, Colomiers est la deuxième plus grande ville de la Haute-Garonne. Elle bénéficie d'une économie dynamique, notamment grâce à la présence d'entreprises industrielles et technologiques. Colomiers est très appréciée des familles grâce à ses nombreux parcs, ses équipements culturels et sportifs, ainsi que ses écoles de qualité. Les investissements immobiliers dans cette ville peuvent être attractifs en raison de la demande locative élevée et des prix relativement abordables par rapport à Toulouse.

Tournefeuille :

Située à l'ouest de Toulouse, Tournefeuille est une commune résidentielle prisée. Elle offre un cadre de vie calme et verdoyant, tout en restant proche du dynamisme économique de la métropole toulousaine. Tournefeuille dispose d'un important tissu associatif, de nombreux équipements sportifs et culturels, ainsi que d'une offre scolaire complète. Les familles et les professionnels recherchant un équilibre entre qualité de vie et proximité de Toulouse sont attirés par cette ville.

Ramonville-Saint-Agne :

Située au sud-est de Toulouse, Ramonville-Saint-Agne est une ville dynamique et attractive. Elle bénéficie d'une situation privilégiée en bordure du canal du Midi, offrant de belles promenades et un cadre de vie agréable. Ramonville-Saint-Agne est connue pour son dynamisme culturel avec notamment le Bikini, une salle de concert réputée. Les investissements immobiliers dans cette ville sont attractifs en raison de sa proximité avec les pôles économiques et scientifiques de Toulouse.

Balma :

À l'est de Toulouse, Balma est une commune résidentielle recherchée. Elle offre un cadre de vie paisible et verdoyant, avec de nombreux espaces naturels préservés. Balma dispose également de toutes les commodités nécessaires, ainsi que d'un accès facile au centre de Toulouse grâce aux transports en commun. Les investissements immobiliers dans cette ville sont intéressants pour les personnes cherchant à concilier tranquillité et proximité de Toulouse.

Ces villes limitrophes de Toulouse offrent donc des opportunités d'investissement attrayantes, que ce soit pour des logements locatifs ou pour l'achat de biens immobiliers. Il est recommandé de se renseigner sur chaque commune en fonction de ses spécificités et des objectifs d'investissement. Travailler avec des professionnels de l'immobilier locaux peut également être bénéfique pour trouver les meilleures opportunités dans ces villes limitrophes en plein essor.

Conclusion

La "ville rose" a un avenir prometteur. Les investisseurs sont séduits par son développement économique, scientifique, culturel et humain dynamique.

Les opportunités d'investissement à Toulouse méritent d'être sérieusement étudiées. La ville offre un cadre idéal pour l'investissement locatif, avec des objectifs patrimoniaux et de rentabilité parfaitement réalisables grâce à tous les atouts de la métropole.

Les prix immobiliers sont attractifs par rapport à de nombreuses villes françaises, offrant des rendements intéressants.

Avec une croissance prévisionnelle en hausse, les perspectives pour la "ville rose" sont prometteuses. Toute l'attention peut donc être portée sur la capitale de la Haute-Garonne.