Réaliser un investissement locatif dans un immeuble : quels sont les avantages et inconvénients ?

 

Réaliser un investissement locatif dans un immeuble représente pour certains investisseurs, le summum, le graal de l’investissement locatif. Amateur de rendements élevés, cette solution d’investissement peut être appropriée mais encore faut-il être vigilant : vous avez de tout dans un immeuble, il peut être en bon état ou totalement délabré. L’état de vétusté d’un immeuble peut être source d’ennui. Donc avant de vous lancer dans ce projet, je vous propose de voir les avantages et les inconvénients de réaliser un investissement locatif dans un immeuble.

 

Les avantages de réaliser un investissement locatif dans un immeuble

Le coût d'achat

L’un des premiers avantages, justement, d’acquérir un immeuble de rapport est le coût d’acquisition. Majoritairement, il revient moins cher d’acheter un immeuble que plusieurs biens séparés. Pourquoi ? Vous ne ferez qu’une seule transaction donc vous ne passerez qu’une seule fois chez le notaire. Pour rappel, les frais de notaire dans l’ancien sont de 8 % et dans le neuf de 2,5%. Et quand vous monterez votre dossier de financement à la banque ou avec le courtier, vous ne payerez qu’une seule fois les frais de dossier.

Les frais de fonctionnement

Les frais de fonctionnement sous-entendent les charges de gestion, les taxes et surtout la taxe foncière. La taxe foncière est souvent moins élevée sur un immeuble entier que sur un cumul de différents biens. Par rapport aux charges de gestion, vous n’avez pas forcément besoin d’un syndic de copropriété car il n’y a qu’un seul propriétaire bailleur, c’est vous. Et généralement les charges de syndic peuvent représenter une somme importante, pouvant « plomber » la rentabilité de votre investissement locatif.

Dans le fonctionnement au quotidien, vous pouvez également avoir les travaux, qui peuvent être une complexité dans la gestion, pour peu que vous ayez un appartement dans tel endroit et un autre à l’autre bout de la ville. L’avantage dans un immeuble est qu’il est possible de regrouper les travaux réalisés par les artisans. Ils limitent leurs déplacements. Ils ont l’obtention d’un chantier important, ce qui est synonyme de gain de temps et de coût avec la possibilité de négocier le tarif.

La rentabilité

Globalement, la rentabilité d’un investissement locatif dans un immeuble sera supérieure à celle d’un investissement réalisé dans plusieurs logements. Avec un coût d’acquisition inférieur et des frais de fonctionnement moindres que si vous aviez plusieurs biens à gérer, la rentabilité est améliorée, et ce même avec un niveau de revenus locatifs identiques entre ceux générés par l’immeuble et ceux générés par plusieurs biens.

Des risques locatifs limités

Quand je parle de risques locatifs, je parle de risque de loyers impayés. Si je prends un exemple d’un immeuble de 4 ou 5 logements, il est peu probable que l’ensemble des locataires ne vous paient pas les loyers, ce qui fait que le risque est dilué sur l’ensemble du bien et ceci rassure la banque. De plus, il est possible que sur un immeuble, vous ayez un local commercial en rez-de-chaussée, des bureaux et des habitations. Il est tout de même important d’avoir la capacité d’épargne financière pour couvrir au minimum un loyer dans l’immeuble.

En cas de revente

Si vous envisagez une potentielle revente, la vente d’un seul lot (appartement, local commercial, bureau, etc…) est tout à fait possible. Une fois que tous les biens seront loués, vous pourrez voir si l’un des lots est moins rentable que les autres. Vous pourrez revendre l’appartement ou le lot qui vous semble le moins rentable.

Les avantages sont intéressants notamment pour se constituer un patrimoine immobilier, pour diversifier son patrimoine ou si vous êtes dans une recherche de revenus complémentaires pour la retraite mais il ne peut pas y avoir que des avantages, il y a également quelques inconvénients.

 

Les inconvénients de réaliser un investissement locatif dans un immeuble

Le coût d'achat

Cela peut vous sembler étonnant que je vous reparle du coup d’achat car même s’il est plus intéressant d’acquérir un immeuble plutôt que plusieurs biens, le coût de l’investissement reste tout de même conséquent, voire très conséquent. La majorité des investissements locatifs dans un immeuble se situe en cœur de ville, dans l’hypercentre, avec un prix au mètre carré qui peut être élevé. L’un des gages d’un investissement réussi étant l’emplacement, un immeuble très bien situé sera cher. Sans compter que l’offre n’est pas forcément importante, que les acheteurs sont souvent des initiés, ils connaissent le fonctionnement de l’investissement locatif, ce qui fait qu’avec ces deux critères, d’offre peu élevée et de demande importante, les prix d’acquisition tendent à augmenter.

Le risque sur le bâti

Ceci est un point crucial si vous envisagez de réaliser un investissement locatif dans un immeuble, le bâti. Les fondations, la toiture, l’isolation ou encore l’électricité, etc… Tout ceci, peut être une source de dépenses importantes voire de mise en péril de votre investissement. L’ancien peut apporter son lot de surprises avec une charpente défectueuse, des fondations qui se fissurent, par exemple, et la somme des travaux pour réhabiliter l’immeuble va impacter la rentabilité de votre investissement. Les risques de vice-cachés ou de mal-façons sont importants dans l’immobilier ancien.

Une fiscalité à ne pas négliger

Réaliser un investissement locatif dans un immeuble peut rapporter « gros », avec la perception de revenus locatifs importants. Il est primordial de toujours garder en tête que plus la rentabilité est importante, plus le risque de votre investissement est important. Le fait de percevoir des revenus locatifs peut avoir un impact fort sur votre fiscalité, comme vous faire payer de l’impôt sur le revenu alors que vous n’en payez pas aujourd’hui. À vouloir être trop gourmand, vous pourriez en payer le prix…


Conclusion

Si vous êtes novice dans l’investissement ou même si vous avez une connaissance technique en matière d’investissements locatifs, chez Patrimoine Store nous vous conseillerons toujours d’être accompagné. Mener une réflexion sur votre objectif, pourquoi souhaitez-vous faire ce type d’investissement et surtout comment il est possible de le réaliser. C’est la conception de Patrimoine Store : vous accompagner dans la réussite de votre investissement locatif.

Découvrez notre article suivant en cliquant sur le lien : les questions que vous vous posez lors d'un investissement immobilier locatif.

 

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