Réaliser un investissement locatif dans un immeuble : quels sont les avantages et inconvénients ?

Les avantages de réaliser un investissement locatif dans un immeuble

Le coût d'achat

L’un des premiers avantages, justement, d’acquérir un immeuble de rapport est le coût d’acquisition. Majoritairement, il revient moins cher d’acheter un immeuble que plusieurs biens séparés. Pourquoi ? Vous ne ferez qu’une seule transaction donc vous ne passerez qu’une seule fois chez le notaire. Pour rappel, les frais de notaire dans l’ancien sont de 8 % et dans le neuf de 2,5%. Et quand vous monterez votre dossier de financement à la banque ou avec le courtier, vous ne payerez qu’une seule fois les frais de dossier.

Les frais de fonctionnement

Les frais de fonctionnement sous-entendent les charges de gestion, les taxes et surtout la taxe foncière. La taxe foncière est souvent moins élevée sur un immeuble entier que sur un cumul de différents biens. Par rapport aux charges de gestion, vous n’avez pas forcément besoin d’un syndic de copropriété car il n’y a qu’un seul propriétaire bailleur, c’est vous. Et généralement les charges de syndic peuvent représenter une somme importante, pouvant « plomber » la rentabilité de votre investissement locatif.

Dans le fonctionnement au quotidien, vous pouvez également avoir les travaux, qui peuvent être une complexité dans la gestion, pour peu que vous ayez un appartement dans tel endroit et un autre à l’autre bout de la ville. L’avantage dans un immeuble est qu’il est possible de regrouper les travaux réalisés par les artisans. Ils limitent leurs déplacements. Ils ont l’obtention d’un chantier important, ce qui est synonyme de gain de temps et de coût avec la possibilité de négocier le tarif.

La rentabilité

Globalement, la rentabilité d’un investissement locatif dans un immeuble sera supérieure à celle d’un investissement réalisé dans plusieurs logements. Avec un coût d’acquisition inférieur et des frais de fonctionnement moindres que si vous aviez plusieurs biens à gérer, la rentabilité est améliorée, et ce même avec un niveau de revenus locatifs identiques entre ceux générés par l’immeuble et ceux générés par plusieurs biens.

Des risques locatifs limités

Quand je parle de risques locatifs, je parle de risque de loyers impayés. Si je prends un exemple d’un immeuble de 4 ou 5 logements, il est peu probable que l’ensemble des locataires ne vous paient pas les loyers, ce qui fait que le risque est dilué sur l’ensemble du bien et ceci rassure la banque.

De plus, il est possible que sur un immeuble, vous ayez un local commercial en rez-de-chaussée, des bureaux et des habitations. Il est tout de même important d’avoir la capacité d’épargne financière pour couvrir au minimum un loyer dans l’immeuble.

En cas de revente

Si vous envisagez une potentielle revente, la vente d’un seul lot (appartement, local commercial, bureau, etc…) est tout à fait possible. Une fois que tous les biens seront loués, vous pourrez voir si l’un des lots est moins rentable que les autres. Vous pourrez revendre l’appartement ou le lot qui vous semble le moins rentable.

Les avantages sont intéressants notamment pour se constituer un patrimoine immobilier, pour diversifier son patrimoine ou si vous êtes dans une recherche de revenus complémentaires pour la retraite mais il ne peut pas y avoir que des avantages, il y a également quelques inconvénients.