Investissement locatif neuf ou ancien : quelles différences ?

 

Lorsque vous décidez d'investir dans l'immobilier, vous vous heurtez rapidement à la question : « Dois-je réaliser un investissement locatif dans le neuf ou dans l’ancien ? ». Chacun des deux ont des avantages et des inconvénients, et c’est à vous que revient la tâche de peser le pour et le contre en fonction de votre situation globale pour faire le bon choix. Nous allons dans cet article vous livrer objectivement les différences de chacun pour que vous puissiez vous baser pour faire votre choix.

 

Investissement locatif neuf ou ancien : le choix de l'emplacement

La tendance lors de l’acquisition d’un bien ancien est de viser des villes secondaires et des centres-villes. La rentabilité est privilégiée lors d’un investissement locatif dans l’ancien. Or, les centres-villes de métropoles coûtent chers et viennent donc amenuiser cette rentabilité. Pourtant, c’est prendre un risque puisque qui dit ville secondaire dit potentiel locatif moindre et risques de perte de loyers entre deux locataires.

C’est ce qu’évite le neuf. Construit bien souvent en périphérie et banlieue de ville de 1ère importance, quelque fois plus proche du centre-ville, l'investissement locatif neuf garantie une faible vacance locative. Ainsi, un nouveau locataire remplace le précédent presque immédiatement et les pertes de loyers sont minimes. Dans le cadre de la loi Pinel, les plafonds de loyers garantissent des logements de qualité à des loyers compétitifs. Un logement neuf Pinel est prisé des locataires.

 

Investissement locatif neuf ou ancien : une différence de qualité

L’immobilier neuf vous permet de profiter d’un logement construit avec des matériaux de qualité, plus respectueux de l’environnement. Les dernières normes légales comme les normes énergétiques BBC ou RT2012 sont forcément appliquées (RT2020 à partir de 2021). Ces dernières vous garantissent une consommation énergétique basse et une isolation phonique efficace.

Dans l’ancien, les normes de construction sont celles qui existaient à l’époque de la construction, cela fait sens. La consommation énergétique est plus élevée voire beaucoup plus élevée puisque les déperditions sont nombreuses. L’isolation phonique peut s’avérer être très faible, vous entendrez facilement vos voisins et inversement. De plus, vous aurez certainement des travaux à effectuer pour remédier à cela et bien que des aides de l’état existent, le coût engendré n’est pas à négliger. Une rénovation complète coûte souvent plus cher que le neuf.

 

Investissement locatif neuf ou ancien : les garanties

Dans l’ancien, c’est simple, il n’existe aucune garantie. Vous devrez certainement réaliser des travaux en acquérant le logement, qui seront du plus ou moins gros œuvre, et qui auront un coût non négligeable.

Réaliser un investissement locatif dans le neuf, c’est tout le contraire. Aucun travaux n’est à prévoir à la livraison du bien et des garanties couvrent la construction jusqu’à 10 ans après la livraison. La première, de 10 ans donc, s'appelle la garantie décennale. Elle couvre le gros œuvre, qui, s’il venait à s’endommager, pourrait causer une insalubrité du logement. Ensuite, vous avez la garantie biennale. Elle couvre tous les équipements dissociables de la construction présents dans le logement lors de la livraison (radiateurs, chauffe-eau, etc…) pendant 2 ans. Enfin, il existe la garantie de parfait achèvement. Celle-ci vous permet de déclarer les petits défauts (porte de meuble de cuisine mal réglée, peinture mal réalisée, etc…) que vous pourrez constater afin que le promoteur y remédie dans l’année suivant la livraison. Vous n’aurez donc aucun frais à engager pour effectuer les réparations durant ces périodes.

Investissement locatif neuf ou ancien : les frais de notaire

Dans l’ancien, les frais de notaire sont de l’ordre de 8% du coût de l’investissement. Cela représente un budget, il faut absolument les prendre en compte.

Dans le neuf, les frais de notaire ont été amoindris par l’état. Ils s’établissent à environ 2,5% du coût de l’investissement, ce qui est donc plus raisonnable que dans l’ancien.


Investissement locatif neuf ou ancien : le potentiel défiscalisant

Les logements locatifs neufs peuvent vous permettre de réduire vos impôts via des lois de défiscalisation, la loi Pinel pour ne citer que la plus connue, si les conditions d’éligibilité au dispositif défiscalisant sont remplies.

Dans l’ancien, vous ne pourrez réduire vos impôts que si vous réhabilitez le logement acquis et donc si vous réalisez d’importants travaux. Par exemple, pour la loi Denormandie, il faut que le coût des travaux corresponde à minima à 25% de la valeur du logement et que le logement soit dans une zone éligible.


Conclusion

Ainsi, chez Patrimoine Store, nous conseillons à nos clients de s’orienter vers un investissement dans le neuf lorsqu’ils souhaitent réaliser un investissement locatif. L’ancien amène avec lui beaucoup de coûts annexes et si la rentabilité brute est plus intéressante avec un investissement locatif ancien, la rentabilité nette prenant en compte tous les éléments favorise un investissement locatif neuf. Découvrez notre article : "Investissement Immobilier locatif : les questions que vous vous posez".

3 bonnes raisons de s'inscrire à notre newsletter

Que vous soyez un investisseur aguerri ou à vos débuts, vous trouverez chaque mois un article ou une astuce qui vous permettra de mieux appréhender la jungle immobilière. 3 raisons à cela :

  • ✔️Des articles de fonds et sans connivence 

  • ✔️Des projets réussis racontés sans langue de bois

  • ✔️Des conseils concrets sur la réalité du marché